Будет ли кто-нибудь скучать по акциям недвижимости в Европе, если их не существует?
Это странный ассортимент. Самая большая - это гигантская игра на немецкой жилой недвижимости, затем есть несколько значительных инвестиционных трастов недвижимости (REIT), в том числе специалист по торговому центру, оператор склада, застройщик, ориентированный на Париж, и пара британских двойников, которые занимаются офисами и розничной торговлей. В отличие от масштабов и широты нью-йоркского рынка, европейская промышленность представляет собой фрагментированное лоскутное одеяло в основном из мелких и средних акций. Сектору не хватает очевидного общеевропейского чемпиона.
Проблема заключается не только в ограниченном выборе крупных, активно торгуемых акций, с которыми сталкиваются инвесторы в недвижимость, когда они отправляются на рыбалку в Европе. Не меньшую озабоченность вызывает и то, что боссы недвижимости не всегда получают поддержку, которую они требуют от инвестиционного сообщества.
Ситуация нелогична. Акции коммерческой недвижимости должны быть привлекательным предложением везде, потому что они дают инвесторам доступ к фундаментально трудному для торговли активу - зданиям - в то же время позволяя им быстро обналичивать деньги. В отличие от этого, фонды недвижимости, управляемые частными инвестициями, связывают деньги инвесторов на годы, и так называемый открытый фонды недвижимости в последнее время демонстрируют свои ограничения.
В открытых фондах инвесторы владеют паями, которые могут периодически продаваться обратно фонду, но менеджеры имеют право откладывать или ограничивать запросы, когда многие держатели паев просят вывести средства одновременно. БлэкРок, Шредерс и Колумбия Треднидл ввел такие ограничения в отношении фондов Великобритании в последние месяцы. В то время как «уничтожение» средств избавляет управляющего активами от необходимости сбрасывать недвижимость по бросовым ценам для удовлетворения запросов на выкуп, это болезненно для клиента, которому нужно обналичить деньги.
Боссы зарегистрированной на бирже фирмы по недвижимости не должны продавать активы только потому, что инвестор продает акции. Прежде всего, публично торгуемые акции предоставляют компаниям по недвижимости валюту финансирования. Руководители могут продавать новые акции, чтобы собрать деньги для покупки или разработки сайтов. Акции также могут оплачивать поглощения компании.
Так гласит теория. Реальность часто не соответствует действительности, потому что сектор испытывает трудности с привлечением местных и международных инвесторов. И рынки капитала кажутся закрытыми для управления именно тогда, когда они наиболее востребованы.
Зачем вообще владеть европейской недвижимостью?
Популярность работы на дому и резкий рост стоимость заимствований снизили стоимость европейских акций недвижимости, которые отстают от более широкого фондового рынка. Но глобальная значимость сектора также уменьшается. Вес Европы в индексе недвижимости MSCI World сократился вдвое до 6% за последнее десятилетие, в то время как вес США превысил 70% с менее чем 50%.
Зарегистрированный европейский сектор недвижимости стоит всего 4% рынка коммерческой недвижимости региона в целом, по сравнению с 12% в Северной Америке, согласно подсчету Европейской ассоциации общественной недвижимости (EPRA) в конце 2022 года. Сектор недостаточно велик, чтобы поддерживать многие специализированные фонды недвижимости, особенно на фоне тенденции к пассивному инвестированию. Между тем, универсальные портфельные менеджеры в Европе не рассматривают отрасль как то, чем они должны владеть.
Недвижимость является незначительной частью рынка и требует специальных знаний, и некоторые из крупных компаний являются как арендодателями, так и застройщиками различных типов недвижимости. Британским компаниям есть с Brexit, с которым приходится бороться, а некоторые из европейцев имеют высокие долги и плохие показатели по слияниям и поглощениям. Зачем пытаться разобраться в этом?
Комментариев нет:
Отправить комментарий